Divorciarse no reparte el patrimonio. Solo disuelve la sociedad de gananciales. El reparto es un segundo procedimiento, la liquidación de la sociedad de gananciales, y es donde se decide de quién pasa a ser la vivienda familiar.
Antes de seguir conviene separar dos cosas que se mezclan todo el rato y que tienen respuestas distintas. Una es quién vive en la vivienda familiar y otra es de quién es. El uso se atribuye pensando en los hijos y puede recaer en quien no es propietario, y eso lo explicamos en el artículo sobre quién se queda con la casa en un divorcio. Lo que viene a continuación va solo de propiedad.
Cómo entra la vivienda familiar en el inventario
La liquidación empieza con un inventario: activo y pasivo de la sociedad. La vivienda familiar entra en el activo si es ganancial, y ahí aparece la primera pelea, porque ganancial no significa "está a nombre de los dos".
Lo que determina el carácter del bien, según las reglas del Código Civil, es el origen del dinero con el que se pagó, no la titularidad registral. De ahí salen los tres escenarios que se repiten:
| Situación | Carácter de la vivienda | Qué se compensa |
|---|---|---|
| Comprada durante el matrimonio con ingresos del trabajo | Ganancial | Nada, entra íntegra en el activo |
| Comprada por uno antes de casarse y pagada después con dinero ganancial | Mixto | La sociedad tiene un crédito por lo aportado |
| Comprada con dinero heredado o donado a uno solo | Privativa | Queda fuera del reparto |
El segundo caso es el más frecuente y el peor documentado. Si compraste el piso soltero y las cuotas de la hipoteca se pagaron durante el matrimonio con la nómina, la vivienda sigue siendo tuya pero la sociedad ha adquirido una participación proporcional. Cuantificarla exige reconstruir cuánto capital se amortizó antes y después de la boda, y ese cálculo se hace con las tablas de amortización del banco, no a ojo.
Este problema no existe en separación de bienes, donde cada cónyuge conserva lo suyo y lo único que hay que resolver es la copropiedad de lo comprado en común. Si no tienes claro cuál es tu punto de partida, conviene revisar antes el régimen económico matrimonial que os rige.
Las cuatro salidas para la vivienda familiar
Cuando la vivienda familiar forma parte de los bienes gananciales, solo hay cuatro caminos.
- 1. Adjudicación a uno de los dos con compensación al otro. El que se la queda paga al otro su parte, en metálico o compensando con otros bienes del inventario.
- 2. Venta a un tercero y reparto del dinero. La salida más limpia cuando ninguno puede asumir la casa.
- 3. Mantener la copropiedad, con la sociedad ya liquidada. Pasáis de gananciales a proindiviso ordinario.
- 4. Subasta, cuando no hay acuerdo y el bien es indivisible. Es el peor resultado económico para los dos.
La tercera opción parece cómoda y es una bomba de relojería: nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Cualquiera de los dos puede pedir en cualquier momento la extinción del condominio, y volvéis al punto de partida con otro procedimiento encima.
El exceso de adjudicación: el detalle que descuadra los repartos
Si a uno se le adjudica la vivienda y al otro bienes de valor claramente inferior, hay exceso de adjudicación. Cuando ese exceso se compensa en dinero y responde a la indivisibilidad del bien, la operación tiene un tratamiento distinto al de una compraventa.
No entro en cifras aquí, pero sí en la advertencia práctica: un reparto mal construido puede convertir la adjudicación en una transmisión a efectos fiscales. Es uno de los motivos por los que conviene diseñar el inventario completo antes de decidir quién se queda qué, y no al revés.
Qué pasa con la hipoteca
Esta es la parte donde más gente se lleva un disgusto meses después de firmar.
El banco no es parte en tu divorcio y no queda vinculado por vuestro acuerdo. Que el convenio diga que la hipoteca la paga uno solo tiene efectos entre vosotros dos, pero frente a la entidad seguís siendo deudores solidarios los dos mientras el préstamo esté a nombre de ambos.
Consecuencia: si el que se comprometió a pagar deja de hacerlo, el banco reclama a los dos, y el impago acaba en el historial de los dos.
Las dos vías reales para desvincularse:
- Novación con liberación de deudor, que exige el consentimiento expreso del banco y que la entidad no está obligada a conceder.
- Cancelación y nueva hipoteca a nombre de quien se queda la vivienda.
Mientras eso no ocurra, el reparto sigue abierto en lo que al banco respecta, por mucho que el convenio esté firmado y aprobado.
Cuándo se liquida: a la vez o después
Se puede hacer de dos formas.
En el mismo convenio regulador, si hay acuerdo. Es lo más eficiente: un solo procedimiento, un solo calendario y el patrimonio cerrado el mismo día que el vínculo.
En un procedimiento posterior de liquidación de la sociedad de gananciales, cuando no hay acuerdo. Tiene dos fases, formación de inventario y liquidación propiamente dicha, y se alarga.
Dejar la liquidación pendiente de forma indefinida tiene un coste silencioso: la sociedad disuelta y no liquidada sigue generando cargas, gastos y discusiones sobre quién paga el IBI, la comunidad y las derramas. Cuando el desacuerdo está enquistado, lo razonable es dejarlo en manos de un abogado de divorcios contenciosos y cerrar el inventario de una vez.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obligar a mi ex a vender la casa?
Si sois copropietarios, sí: se puede instar la división de la cosa común. Otra cosa es que exista un derecho de uso atribuido judicialmente, que condiciona la venta.
Si la casa está solo a mi nombre pero la pagamos entre los dos, ¿es mía?
La titularidad es tuya, pero la sociedad de gananciales tendrá un crédito por lo aportado. Hay que cuantificarlo en el inventario.
¿Quién paga la hipoteca mientras dura el procedimiento?
Salvo medida cautelar que diga otra cosa, la cuota de un préstamo que grava un bien ganancial es carga de la sociedad y se afronta entre los dos.
¿Y las obras que pagué yo después de separarnos?
Se anotan como crédito a tu favor frente a la sociedad, siempre que puedas acreditarlas con facturas y justificantes de pago.
¿Hay plazo para liquidar los gananciales tras el divorcio?
No hay un plazo de caducidad, pero cuanto más se retrasa, más difícil es reconstruir la prueba y más gastos comunes se acumulan.
Escrito por
María Andrea Morales Rozo
Abogada de familia y fundadora de Mar Estudio Legal · ICAM 99403
Más de una década acompañando a familias en procesos de separación y divorcio en Madrid. Su enfoque va más allá de la solución legal: busca acuerdos que protejan el bienestar de los hijos y un camino justo para todos.
